最近は空き家問題がなにかと取り上げられていますよね。
田舎・都会に関わらず、多くの空き家が存在します。
そんな空き家のメリットといえば、安価で大きな家が購入できることです。
しかし一方で、空き家などの中古物件の購入で予想以上の出費がかかるなどデメリットもあります。
下手すると新築を購入するより高額になってしまうということも。。。
そこで今回は空き家などの中古物件の購入を考えている人向けに最低限知っておいて欲しいことについて紹介します。
空き家・中古物件の問題点
1.買っても売れない場合が多いから財産となりにくい
まず覚えておいて欲しいことがあります。
それは、
購入したら最後、売れないと思っておく必要があるということです。
どういうことかといいますと、
今後少子高齢化が加速していき、現在高齢化の進んでいる地方はますます過疎化が進みます。
そうすると空き家がどんどん売りに出され、需要と共有のバランスが今以上にアンバランスになるのです。
この状態では買い手はなかなか見つかりませんし、そもそも値がつくのか定かではありません。
ですのでもし空き家などの中古物件を購入するときは、その家に住むのは自分たちが最後と考えておきましょう。
2.1981年以前の建物は地震に弱い場合が多い
実は1981年以前に建てられた家というのは旧耐震基準が採用されており大きな地震に弱い家が多いのです。
この旧耐震基準というものが曲者でこれは震度5強に耐えられるように建てましょうという基準です。
一見十分そうに思えますが、言い換えると「震度6弱以上の地震で倒壊しても責任問題にはなりませんよ」と言っているようなものなのです。
実際に阪神淡路大震災のときに倒壊した木造家屋の98％がこの旧耐震基準だったと言われています。
とはいえデザイン重視の家やそもそも地盤の緩い地域の家などですと、地震に弱かったりするので、新耐震基準の家でも安心というわけではありません。
反対に、しっかりお金をかけて丁寧に建てられた家屋は、たとえ旧耐震基準でも地震に強い場合もあります。
あくまで旧耐震基準の建物は地震に弱いという認識を持つことが大事で、空き家などの中古物件を購入する際は耐震診断をするようにしましょう。
3.リフォーム代がバカにならない
もし空き家などの中古物件を購入しようと考えている場合は空き家の購入費だけではなくリフォーム代分も予算に入れましょう。
4.素人では家の痛み具合がわかりにくい
建築の素人が中古物件を内覧しても、間取りや室内の清潔さ、外壁の綺麗さなど、外見部分しかわからないものです。
水漏れはしてないのか、シロアリの被害はないのか、耐震はどうか等々の建築玄人でないとわからない部分はたくさんあります。
そして一部の仲介業者や売主はこういったところをできる限り隠そうとするので、以下の2点が不透明になります。
・どこが痛んでいるのか
・果たして売値は適正価格なのか
ですのでもし空き家などの中古物件を購入しようと考えている場合は、購入前に住宅診断をしてもらうようにしましょう。
空き家・中古物件を買うときは住宅診断を
1.住宅診断とは
住宅診断とは住宅のどこが痛んでいるのかを診るサービスで、「住宅の健康診断」といえる行為です。
日本ではこの住宅診断は2009年に民間資格を取得できるようになったばかりで、まだまだ認知度の低い新しい資格です。
しかし米国では、中古物件を購入する場合、8割もの人が住宅診断を利用しており、中古物件を購入する際の常識となっています。
このことからもその重要性がわかりますね。
実際日本でもスーモによると、
住宅診断を利用した人の95％が「再び中古物件を購入するときは住宅診断を利用したい」と答えておりその重要性が感じられます。
2.住宅診断は売主や仲介業者に嫌がられるか
空き家などの中古物件を購入するということはそこに根を下ろすという人が多いですよね。
そうなるとできる限り地元の人、特に売主の顔を気にしないわけにはいきません。。。
それなのに住宅診断なんかやって嫌われたりしないのか、不安になりますよね。
しかし安心してください。
購入希望の物件がまともな建物でしたら仲介業者や売主は嫌な顔をすることはほとんどありません。
むしろ住宅診断をすることによりお互いに水掛け論にならずに済むので喜ばれる場合もあるぐらいです。
もし、住宅診断を嫌がる仲介業者や売主でしたらむしろその物件は諦めたほうがよいかもしれません。
嫌がるなら嫌がるだけの理由があるはずですから。。。
3.住宅診断の依頼の仕方
住宅診断士という民間資格を付与しているNPO法人日本ホームインスペクスターズ協会があります。
その協会の公式HPには全国の住宅診断士が登録しているので、公式HPにてその資格保持者を検索することができます。
ですので依頼をする際は、そのホームページで自分に適した住宅診断士を検索して探しましょう。
また、その協会を通さなくても、インターネットを利用すれば様々な業者が出てくるのでがんばって探してみましょう。
4.住宅診断の相場
住宅診断の一軒家の相場は簡単なものでだいたい5～7万円程度です。
重機をつかって調査したり屋根裏や床下にも調べたりするとさらに上乗せの金額になります。
それでも1回30万円辺りが上限です。
不安になりながらも空き家などの中古物の購入に不安を覚えるよりは安くすむはずですので、多少お金がかかっても住宅診断をすることをおすすめします。
また、時折「無料で住宅診断をします」という営業がいますが、そういう人たちは信用しないほうがよいでしょう。
大したことないのに大げさにさわいで、恐怖心を煽って工事の契約をさせるというのは建築業界ではよくあることです。
できるならリフォーム会社とは関係のない第三者の有料の住宅診断士に依頼することをおすすめします。
リフォーム業者は複数見積もり
1.複数のリフォーム業者から見積もりを取る必要性
工事はどのリフォーム業者でも職人さんたちに仕事を回す形になります。
それにもかかわらず同じ内容の工事を依頼するとしても、リフォーム業者によって値段はピンきりです。
ぼったくろうとする業者や質は低いけど値段も安い業者など様々なパターンがあるので、
高いからよい、安いから悪いとは一概には言えません。
そして残念なことに、建築業界はなんの知識やコネもなく依頼してしまうとぼったくられる場合があります。
ですので複数のリフォーム業者から見積もりをとり相場を把握し、交渉の材料を用意するということはとても重要なことなのです。
しかし、もしどうしてもネット上のリフォーム業者が信用ならないときは地元の業者に依頼しましょう。
地元ですと手を抜いたりはなかなかできないので、まともな工事をしてくれるはずです。
ですがそのときも絶対に相場はどのぐらいかを把握してからにしましょう。
下記のサイトなら無料で複数の業者を一括でリフォームの見積もりができるのでおすすめです。
↓↓↓
2.リフォーム代の相場
１千万円あれば一軒家まるまるある程度のリフォームが可能です。
もしそれほどの予算がない場合はリフォームする部屋数を少なくしたり、比較的難易度の低い工事は自分でやったり、材料の使いまわし（リノベーション）を検討するようにしましょう。
3.リフォームの期間
リフォームの期間（工期）はリフォームの内容により全く変わります。
ほんの一部分だけでしたら2週間以内ですみますが、増築をするようでしたら3ヶ月ほどかかります。
とはいえほとんどの工事は同時進行で進んでいくため、工事内容が多いからといって工期も足し算のように長引くわけではありません。
3ヶ月から半年ほどの余裕をもっていれば間違いないと思います。
空き家購入やリフォームの補助金
1.補助金の条件と相場
空き家などの中古物件を購入・リフォームする場合は補助金を受け取れる場合があります。
地域により条件は異なりますが多くの地域で3年以上その地に住むことが条件というものが多いです。
補助金額は10万～50万円ほどが相場です。
また、移住促進に力を入れている地域など空き家購入+リフォーム+移住謝礼金など一度に様々な補助金をもらえる場合もあります。
地元業者に依頼をしないと補助金は受け取ることができない場合もあるので要注意です。
2.助成金の具体例
栃木県矢板市
高知県土佐市
3.補助金の調べ方
補助金を調べる方法は2通りあります。
直接市役所の公式HPから探す方法
現在住んでいる地域や今後引っ越す地域の市役所の公式HPをみて探します。
しかし、市役所の公式HPというのは多くの情報があり、なかなか見つけづらいです。
もし探す場合はサイト内検索を利用するか、検索キーワードを工夫することをおすすめします。
空き家活用の匠で探す方法
空き家活用の匠とは、名前の通り空き家に関しての情報をたくさん公開しているサイトです。
下記のサイトで調べることができるので、興味のある方は覗いてみてください。
すごくありがたいサイトなのですが、古い情報が多くいい物を見つけてもすでに終了している場合も多いので要注意です。
たとえ終了していた情報でも、直接市役所の公式HPで探せばほぼ同じ内容の補助金が新たに存在する場合もあるのでがんばって探してみましょう。
★おまけ
自分でできる耐震補強
1.自分でできる耐震補強の必要性
素人が基礎などをいじって耐震工事をするのはかなりハードルが高いですよね。
ですが建物全体ではなく家具や家電を補強するというのもすごく大切なことなのです。
というのも阪神淡路大震災のとき家具が転倒・散乱した割合が60%、建物の中で怪我した人のうち75%がガラスや家具による怪我でした。
そして阪神淡路大震災は早朝に起きたためほとんどの人が就寝中で建物の中に居り、怪我の多くが家具の転倒が原因でした。
つまり、もし多くの家が家具や家電の耐震補強をしていたらここまで多くの方が死傷しなかったのです。
今後も都市直下型地震や南海トラフ地震など非常に大きな地震の可能性が高まってきています。
いつかくるかもしれない大きな地震は時間を選んではくれません。
ですので何時地震がきても家族が怪我をしないように、耐震補強が必要なのです。
2.自分でできる耐震補強とは
自分でできる耐震補強は主に家具や家電の固定です。
代表的な固定するタイプはねじ止めです。
100均等でも売っており比較的楽に作業ができます。
しかし家を傷つけたくない人もいますよね。
そういう方におすすめしたいのが突っ張り棒です。
天井と家具の間に挟むだけですのでどこが傷つけることもありません。
他にも家具の転倒を防ぐためのストッパーやジェルなど様々なものが販売されています。
これらも安価で簡単な作業ですので家族のためにぜひ実施しましょう。
3.地震保険
上記では自分でできる耐震補強について紹介しました。
しかし巨大地震が起きたとき耐震補強などで生き抜いたとしても家が倒壊してはその後生きていけません。
そしてたとえ耐震工事をやったとしても倒壊するときは倒壊してしまいます。
ですのでもし地震が起きても元の生活に戻れるようにするために地震保険に加入することをおすすめします。
下記のサイトですと無料で火災保険・地震保険の見積もりが短時間でできますので、加入するしないに関わらず相場を知るためにも試してみてください。
↓↓↓
地震保険とは巨大地震を生き抜いた後のための保険ということを覚えておいてください。
さいごに
いかがでしたでしょうか。
空き家などの中古物件を購入しようと考えたらたくさんの問題点を解決しなければいけません。
それは手間がかかり面倒なことです。
もし購入を考えている人は問題を解決することと、中古物件に住むこととを比較して、どっちに心が惹かれるかを考える必要があると思います。
万が一中古物件に住むメリットに心が惹かれたらぜひ購入してみましょう。
そしてリフォームや耐震補強などを行い中古物件を自分色に染めていきましょう。
以上で空き家・中古物件を購入時に知っておきたいことをおわります。
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